主持人：鲁婧涵

9月27日至28日，凤凰卫视、凤凰网联合多家机构举办的“凤凰湾区财经论坛2023”将在香港、深圳同步举办。广邀海内外政府官员、专家学者、行业精英围绕大湾区建设、中国经济、全球经济等话题展开讨论。在论坛开幕前夕，凤凰网财经联合中国基金报推出《湾区风云录》系列访谈，本期对话易居研究院研究总监严跃进。

今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造问题，谁将在此轮城中村改造中获益最大？近期，房地产支持性政策密集发布，现在是买房的好时机吗？

谈到城中村改造中房企的机会，严跃进指出，很多企业这两年面临债务问题，有些城中村的项目没有开发完毕。其他企业如果有收并购的能力，或者有其他的合作开发的思路，一定要去研究一下，这两年出现债务风险问题的企业的城中村的项目资源到底是怎么分布的，这里有些合作的机会。

严跃进认为，现在买房的时机是很好的，且各地差异性不大。因为本轮的市场调整基本上是同步的，“都是在此前市场有一轮比较大的降温的过程中，逐渐地往复苏的角度去进行的。”

不过，严跃进并不认为，房地产新政的密集出台将会对房价有明显的提振作用，“现在肯定没有到政策出了房价就拉起来。不具备这个条件。不具备这个市场基础。市场议价的空间、议价的机会肯定还有。 ”

“所以最近购房者看到一些政策是变好的，房价是不是会因此这么快拉起来？潜在的可能性可能会有，但是短期内我认为还不会。”严跃进说，“为什么？供求关系还是一个很重要的因素，不会说短期内供求关系发生非常剧烈的变化，它是一个缓慢的过程。”

以下为直播对话精要：

01

严跃进：降低首付政策的市场效果可能会更大

《湾区风云录》：从7月27日政治局会议到7月31日国常会，中央及地方密集表态出台房地产支持性政策，您认为这些政策信号有哪些特点？它们对房地产市场的支持力度有多大？

严跃进：这些政策信号有一个时代的背景要注意，就是当前的一些政策都要跟整个宏观经济的环境等结合在一起。整个房地产要跟宏观经济挂钩，这一点是有别于我们单纯认为房地产市场最近可能有压力等等。

我们要理解各个部门减税的政策、激活内需的政策包括防范金融风险的政策跟房地产肯定有很密切的关系，这是我们理解当前政策很重要的一点。同时这次一线城市也积极表态，这充分说明一线城市对于当前房地产市场的重视程度，也说明一线城市整体上来讲政策宽松的可能性比较大。总体上来讲，我认为这次政策信号很强，应该是疫情以来力度最大的政策方面的一些信号。

《湾区风云录》：我们先从住建部的新政谈起，住建部近日明确了楼市政策优化的方向，提出了支持刚性和改善性住房需求，降低首套房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免，个人住房贷款认房不认贷等政策措施，您认为这些政策将如何影响不同城市、不同类型、不同价格段的房源供求和价格走势呢？

严跃进：住建部的政策内容充分体现了对当前房地产市场的支持，尤其里面讲的金融、税费方面的一些政策，这些政策实际上此前已经有过比较大规模的推进，但有些地方可能政策还没有完全落实，还要进一步继续去落实。比如内蒙古赤峰最近提了要落实住建部的政策，推行认房不认贷。

从实际反馈情况来讲，我认为降低首付政策的市场效果可能会更大。为什么？老百姓现在买房其实收入状况方面还是有所制约的，所以降低首付方面的政策应该效果会更加明显。同时，房贷利率今年讨论也比较多，很多地方也降到比较低的一个水平，客观上来讲能减少月还贷的一些压力。

对不同城市、不同类型、不同的价格段的市场的一些影响，我认为从空间上来讲，降低首付、降低利率等等在大城市的空间相对要更大，大城市对市场的敏感度更强，市场效果更加积极显现。

其实我认为可能现在一些政策还没有完全出，但是有一点你这个思路是应该有的，就像主持人刚才讲的，对哪一类的购房需求影响可能会大一点？如果涉及到贷款政策变化，刚需的可能有影响，改善型的影响可能要更大。

02

新政出台房子涨价？严跃进：短期还不会

不能简单地用过去的逻辑去理解市场

《湾区风云录》：您在6月份接受采访的时候表示，我国二手房市场已经悄然从卖方市场转为买方市场，新政过后市场是否会发生逆转？我们可以看到一些城市，比如广州、沈阳、南京等地的二手房业主已经开始给自己的房源涨价，您认为这种涨价会是长期趋势还是昙花一现？

严跃进：涨价有各种原因，有一部分据媒体报道，是因为价格当时挂的比较随意，就是试探一下市场，所以挂得比较低等等，他出售的意愿不是很强。现在重新做了一个房源的调整。

另外，确实最近的政策松动了，预期转好了，房东会不会涨价呢？这种心理肯定是有的，这要取决于房东的卖房的一个意愿。有些房东如果他的房子比较好，学区比较好，从他的心理上来讲，他肯定会强势一点。但如果他急着卖，为了去换房或者资金压力比较大，那他还是有议价的空间的。从中介公司的反馈看，如果你诚心买的话，价格肯定还可以谈。

现在肯定没有到政策出了房价就拉起来。不具备这个条件。不具备这个市场基础。市场议价的空间、议价的机会肯定还有。所以最近购房者看到一些政策是变好的，房价是不是会因此这么快拉起来？潜在的可能性可能会有，但是短期内我认为还不会。为什么？供求关系还是一个很重要的因素，不会说短期内供求关系发生非常剧烈的变化，它是一个缓慢的过程。

我们必须看到当前房地产市场还是跟过去尤其是2014年还是有点本质区别的：第一，疫情后大家感受到资金压力比较紧张，这种感受肯定比较强的；第二，2014年那时候很多人手上是没有房子的，需求量比较强劲，我老家的一些同学都是在那几年买的房子，手上一套然后再买了一套。讲这个例子是为什么？当前二手房的结构发生了变化，状况发生变化。当前是人人手上都有一套房子了，这种情况不可忽视，跟以前很多人没有房子这种情况不一样。

当然现在可能也还是有很多人没有房子，但是总体来讲，这几年有房子的人数量肯定是拉得比较快的。所以我们去理解房地产的逻辑肯定要有所变化，包括卖房的，买房的，中介公司等等还是要基于这个去理解，不能简单地用过去的逻辑去理解市场。要理解当前在新一轮经济发展中，老百姓新的一些想法，房地产结构出现的一些新的变化等。

03

严跃进：从淄博到“村超”，每个城市都有闪光点

《湾区风云录》：除了一线城市，其它城市也面临不同城市房地产市场调整的压力，您认为二三线城市在因城施策，用好政策工具箱方面有哪些重点和难点？他们应该如何平衡稳增长、去库存、防风险等多重目标呢？

严跃进：二三线城市买房的压力肯定要小一点，这个是看得到的，当然二三线城市要注意一些新的问题，比如我们以前经常讲鹤岗的事，但是那个事成为这种热点事件它也不是偶然的。后来又出现个河南鹤壁。这些城市背后有原因是很相似的，就是人口是往外流的。

如果人口少了，房地产市场接下来到底怎么走？肯定要遇到一些新的问题和压力，或者买房的人少，房地产开始出现空置了。所以上次鹤壁把老的房子作为仓储用房，这也是一个思路。把房子怎么用起来是很重要的。一些二三线城市在这个过程中去启动，比如农民进城买房等等，这方面的需求也是要挖掘的。

还有一类三四线城市也很有意思，比如广东的惠州，云南的大理，这两个城市很典型，他对外来旅游的需求依赖度比较高，对其他城市还是有启发的。只要人人都愿意来，而且人人都愿意在那里长久的待，哪怕不是在那里定居，人的流动性大了，房地产市场自然就强劲。

再讲别的一些城市，最近我们经常讲淄博，还有一个云南贵州的榕江“村超”。虽然这地方以前经济不是很好或者过去大家也不是很知道，但是你会发现它其实背后有些东西能挖掘出来。云南贵州大家知道的，吃的比较好，玩的也比较开心，感觉上还是生活的非常好的，这方面的东西挖掘出来，你会发现那个县城是有活力的，不是我们想象的县城接下来就是没人了。县城也能搞出“村超”，这个东西搞好了以后对我们房地产是有影响的，不说买房的需求，至少酒店宾馆的需求一下子就拉起来了，而且城市的投资形象也好起来。

所以总体上讲，我们每个城市虽然遇到一些问题，但都有闪光点，这些点我们在后一轮的发展中一定要把它做好文章，做足文章，谁把这个文章做得最好，它的房地产应该是最为坚挺的。

04

城中村改造谁获益最大？严跃进：这里有一个很好的机会

《湾区风云录》：促进房地产回暖最近还有一个非常受关注的政策，就是国常会发布了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。此轮城中村改造鼓励民间资本积极参与改造事业，从此前的经验看，谁能从新一轮的城中村改造中分一杯羹呢？是否是买地布局在一二线城市的房地产开发商获益最大？

严跃进：这个其实有很多点可以讲，我们如果去讲现在哪些企业手上有一些城中村项目，除了一些比较大型的、优质的企业以外，前两年有一些债务风险的企业肯定是有一些城中村的土地资源的。

所以这里一个很好的机会在哪里呢？很多企业这两年面临债务问题，有些城中村的项目没有开发完毕。别的企业如果有收并购的能力，或者有其他的合作开发的思路一定要去研究一下，这两年出现债务风险问题的企业，他手上那些城中村的项目资源到底是怎么分布的。这里有些合作的机会，尽管有些企业他不主动去找你，你也应该主动去找。今年就是要主动去找项目，不管好的项目差的项目都要去试一下。这是第一。

第二，从政府城中村改造的工作来讲，各地势必会发力。这里分两类城市，一类是很强的城市，一类是相对弱的城市，强的城市像安徽的合肥，最近他发的政策里有一条专门讲城中村的，也提到了城中村改造里一些土地定向供应的模式。

我的理解是什么呢？各地政府肯定是希望加快去做城中村这块事的。为什么？背后土地资源优势还是蛮大的，或者城中村改造这块工作做得好的话，各地政府资金支持还是比较大的。这方面地块性质会比较好，也会比较优质。而且城中村对当地的经济是有拉动的，它也能够比较快的拉动内需。

企业接下来要积极去研究，研究资金实力强的企业，有非常好的产品开发模式的企业。能够做一些公益性的保障房等等优势也会比较大。或者有非常好的城市品质提升的功能。最近上海也推了一些非常好的城市更新的项目，随着城中村改造，企业接下来的市场地位会更加增强。

一些薄弱的城市也要重点关注。其实城中村工作做起来反而不难，为什么？他讲的是超大城市和特大城市，这些城市肯定是有优势的，包括人口的优势、资金的优势、人才的优势。所以像石家庄、太原这些城市，城市规模虽不大，但城中村的占比是比较高的。而且在这一轮新的发展中，这些地方肯定会有一些比较大的发展机会。

《湾区风云录》：很多人好奇城中村改造能不能像当年的棚改2.0一样复刻房价暴涨的奇观呢？

严跃进：其实没有直接的关系。城中村改造或棚改它本身来讲是解决居民的住房问题，城市的面貌的问题。为什么当年对房价有这么大的拉动呢？我刚才提到，当年买房需求是很旺盛的，当时房地产市场是处于一个非常强劲的往上拉的态势。从这个角度讲，当时整个市场的效应肯定非常直观。

现在会不会有？客观上来讲因为超大城市和特大城市也是人口比较多的地方，而且我最近看杭州等提出要取消市中心落户名额的限制。按这个角度，很多人愿意到城区去落户，这个城区现在要搞城中村，背后需求量来了，有些人要买房等等，所以是有可能带动房价上涨的。

因为城中村地段优势在那里，不管什么产品，可能都会有进一步促进房价的预期。要让利好政策服务于老百姓，而不是说利好政策最后在房价上造成泡沫。

05

严跃进：我们的户籍政策其实更灵活了，县城的机会比想象的多

《湾区风云录》：您刚刚提到了放开落户，8月3日公安部宣布全面放宽大城市落户条件，完善超大特大城市积分落户政策，这是否意味着未来人口将继续向大城市集中？

严跃进：户籍政策解决的是人口的流动问题。是不是所有人口都往大城市去跑了？现在可能人反而往农村去跑了。为什么？这两年鼓励很多大学生助力乡村振兴，有些退役的军人可能要回去，有些可能要回家创业，我们也听过很多到农村创业养鸡、做养殖等方面的案例。国家在这块政策方面我感觉是有所放松的，鼓励很多人从乡村振兴角度回到农村给你一个户口，说实话以前这个户口是回不去的。

总结起来，户籍政策也不是说大家都往大城市去走，小城市也有放开，往农村走也有可能。所以我们的户籍政策其实更加灵活了，能够让各种人找到自己工作学习安居乐业的一个点。能够真正把户口跟我们工作学习等等结合起来，这其实是人口的一个更加均衡的分布。

《湾区风云录》：所以您认为现在年轻人回县城买房还是一个好选择吗？

严跃进：怎么说呢，我感觉时代是变的。比如我们这次节目，我是在上海，但某种程度上来讲，我在农村在家里有网就行了，其实现在也不需要网，因为手机本身就有网络。

客观地讲，大城市机会肯定要多一点，但我们要看到机会这个词也发生了变化。小城市也有很多机会，互联网把很多机会都带来了。最典型的就是网络乡村振兴的一些直播，卖货等等，这些内容很多城市都有机会。

所以我们首先要理解到县城的机会肯定有，而且比想象的要多。从生活的性价比来讲，这十几年，相对来说小城市的机会要更多。所以还是要根据自己的实际情况，进行我们人生的事业的定位，家庭的选择。用发展的眼光去看一些县城的定居，总体来讲还是可以鼓励的。

06

严跃进：虽然恒大犯了这么多错误，但它有一点还是蛮厉害的

《湾区风云录》：从去年7月开始，恒大、融创、泰和等头部房企已经陆续出现了现金流危机，这次房地产新政的出台对这些面临经营危机的房企有哪些影响？哪些房企能够转危为安呢？

严跃进：首先整个大的环境是朝好的去走的，或者政府是很支持用市场化、法治化方式去解决这个问题。现阶段政策其实在几方面影响。第一、政策环境改善了，市场预期肯定往好的方向走。从这个角度，肯定有很多新的机会让企业去解决一些问题。投资者预期好了，金融机构预期好了，对企业影响还是蛮大的。

第二、要看销售端的数据。外面的资金终究还是外面的资金，最终还是要靠企业自己的销售端的资金。销售的数据如果改善的话，影响还是非常大的。所以接下来，企业一定要把销售数据做好。

这里讲到恒大这个企业。虽然说恒大犯了这么多错误，造成这么多暴雷的事，网上有调侃，说把这么多债务给了国家。但是恒大有一点还是蛮厉害的，他搞了很多现房，他现在很多房子以现房销售去卖。现房肯定问题相对要小一点。这家企业还是很顽强，这种顽强背后你会发现，其实老百姓对这个企业也不能说非常严格地用财务的角度去理解。

所以无所谓大企业小企业，你房子造的好，销售数据好，现金流就会开始回正，这是才是真的回归到产品为王，产品第一的导向，这一点很关键。从这个角度来讲，后续一些企业还是有机会的，还是不能气馁的。市场环境现在还是往好的改善，企业还是有很多新的希望和机会的。

07

严跃进：人口多是大湾区要非常重视的一个资源

《湾区风云录》：现在部分都市区城市群正在形成集聚效应，以粤港澳大湾区为例，您如何分析大湾区房地产市场的特点和趋势呢？

严跃进：粤港澳大湾区跟上海长三角还是有点区别的，为什么呢？从我们感受上来讲，最近有很大一批香港的市民到广东的南沙、中山、佛山去买房，通俗讲还是有批很有钱的人来支撑房地产。

所以我们要意识到人口多、有钱人又多，这是大湾区要非常重视的一个资源。去广州玩和到上海去玩，我感受很深，感觉广州那边马路上的人不是一般的多，明显比长三角这边要多。长三角因为规划原因，人口分布还是比较均匀的，但是广州那边确实人也多，车也多，城市也密，农村城市也分不清。

有人口的话，市场需求是很强劲的，所以广州也好、深圳也好，我们现在经常讲“深中通道”，深圳到中山的一些通道，它能享受到非常好的人口红利。

第二、从住房的紧缺情况来讲，粤港澳大湾区城市农村整个住房的建设其实都非常发达，住房的房源有比较多的供应量。从这个角度来讲也是个好事，房价不会炒的那么厉害。有广州、东莞、深圳等等这么多房源，每个地方的交通也很方便，解决住房的可选择面也还是非常多。

最后，大湾区肯定不是一个简单的华南市场或者广东市场这样一个概念。大湾区里很重要的一点就是要引入年轻人，关注年轻人的需求，包括现在供应的一些产业园，一些保障性租赁住房等产品，这一块粤港澳大湾区做得非常好的，也是值得其它几个城市群学习的。

08

严跃进：现在是买房的好时机，各地差异不大

《湾区风云录》：面对目前纷繁复杂的房地产行情，很多人还是选择了观望的态度，易居研究院最新发布的报告指出，一线城市的政策底已经到来，现在是在一线城市买房的好时机吗？二三线城市呢？

严跃进：时机肯定是很好的。为什么呢？房价泡沫有所剔除了，政策总体来讲是更加宽松的。从这个角度来讲，买房方面还是要积极鼓励。

讲到湾区的买房还是有点区别的。广州这边选择面、机会比较多，比如广东的佛山、东莞这边各种镇都非常好，跟大城市差异性是很小的，交通也很方便。所以我认为刚需的买房近期可以积极关注。买房的一个非常好的时机确实已经到来了，支持性的政策也非常多。

同时最近还要进一步去留意一些宽松政策，包括深圳出了一个关于公积金的提取额度要进一步提高的政策，这些政策都在持续发力，进一步鼓励年轻人解决好住房的问题。

《湾区风云录》：对于北京、上海和其它二三线城市，现在也是一个好时机吗？

严跃进：差异性不大。因为本轮的市场调整基本上是同步的，不是说哪个城市好哪个城市不好，都是在此前市场有一轮比较大的降温的过程中，逐渐地往复苏的角度去进行的。

所以我认为大城市也好，小城市也好，一线也好，二三四线也好，整个步骤应该是差不多的。三四线城市因为前两年市场需求没怎么释放，现在政策放松肯定还会有波行情。这里一个很重要的逻辑是什么？是我们整个宏观经济基本面肯定是会有持续复苏，持续转好的。整个宏观经济好，我们房地产肯定会跟着好，所有城市的表现也会都跟着好。